Gastos de comprar vivienda en el País Vasco en 2026: ITP del 4% y del 2,5%
Cuánto cuesta comprar vivienda en Álava, Bizkaia y Gipuzkoa en 2026: ITP del 4%, 2,5% en vivienda habitual de hasta 120 m² o familia numerosa, obra nueva con AJD del 0,5% y tablas de gastos por precio y territorio.
Lo que cuesta comprar vivienda en el País Vasco, en 30 segundos
- Vivienda usada: ITP del 4%, uno de los tipos generales más bajos de España.
- Vivienda habitual de hasta 120 m² o familia numerosa: 2,5%.
- Obra nueva: 10% de IVA y un AJD del 0,5%.
- Notaría, registro, gestoría y tasación: unos 2.400 € en una vivienda de 200.000 €.
Un piso usado de 200.000 € al 4% supone 10.400 € de gastos, un 5,2% del precio. Con la hipoteca habitual del 80%, necesitas 50.400 € ahorrados. Si puedes aplicar el 2,5%, los gastos bajan a 7.400 €.
Un impuesto foral: lo cobra cada diputación
El País Vasco tiene régimen foral, así que el ITP no lo gestiona el Gobierno Vasco, sino la Hacienda de cada territorio: Álava (Norma Foral 11/2003), Bizkaia (Norma Foral 1/2011) y Gipuzkoa (Norma Foral 18/1987). En vivienda, los tipos principales coinciden en los tres; los detalles cambian, y por eso conviene mirar la norma del territorio donde está la vivienda.
ITP del 4% y cuándo baja al 2,5%
El tipo general para la compra de vivienda es el 4%, e incluye los garajes (hasta dos) y anexos que se compran con ella en el mismo edificio. El tipo baja al 2,5% cuando la vivienda va a ser tu residencia habitual y cumples alguna de estas condiciones:
- Superficie: hasta 120 m² construidos. En Gipuzkoa vale también el límite de 96 m² útiles. En una vivienda unifamiliar, la parcela no puede pasar de 300 m².
- Familia numerosa: quien es titular no tiene que cumplir el límite de superficie.
En ambos casos hay un requisito más: no tener más del 25% de otra vivienda en el mismo municipio. En Gipuzkoa se admite si vendes esa otra vivienda en los dos años siguientes a la compra.
Un piso normal de hasta 120 m² entra en este límite, así que el 2,5% es habitual para quien compra su casa. La diferencia en una vivienda de 200.000 € son 3.000 €: de 8.000 € a 5.000 € de ITP.
Lo que hay que vigilar después de comprar
- Residencia habitual en plazo: tienes hasta 12 meses para instalarte. En Gipuzkoa, además, debes vivir en ella tres años seguidos.
- Si dejas de cumplirlo, Hacienda puede reclamarte la diferencia hasta el 4%.
- Bizkaia: su tarifa ha exigido no haber aplicado antes el tipo reducido. Si ya lo usaste en otra compra, confirma la situación actual con la Hacienda Foral.
Otros tipos que pueden afectarte
- 7%: locales, trasteros, garajes que no se compran junto a la vivienda, solares y el resto de inmuebles.
- 6% en Gipuzkoa: para quien ya tiene más de cinco viviendas, con más del 50% en cada una.
Tabla de gastos por precio de la vivienda
Gastos totales de una vivienda usada: ITP, notaría, registro, gestoría y tasación.
| Precio | Tipo general (4%) | Tipo reducido (2,5%) | Diferencia |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 8.100 € | 5.850 € | 2.250 € |
| 200.000 € | 10.400 € | 7.400 € | 3.000 € |
| 300.000 € | 15.000 € | 10.500 € | 4.500 € |
| 400.000 € | 19.600 € | 13.600 € | 6.000 € |
Cuánto cuesta un piso de 80 m² en cada territorio
| Territorio | Piso de 80 m² | Gastos al 2,5% | Ahorro con hipoteca del 80% |
|---|---|---|---|
| ITP en Álava | 172.000 € | 6.532 € | 40.932 € |
| ITP en Bizkaia | 198.400 € | 7.351 € | 47.031 € |
| ITP en Gipuzkoa | 254.400 € | 9.087 € | 59.967 € |
Son precios medios de cada territorio. Aquí el impuesto pesa poco y el esfuerzo está en la entrada: en un piso medio de Gipuzkoa, el 20% de entrada son 50.880 € y el ITP al 2,5%, 6.360 €. Por eso el ahorro necesario sigue siendo alto pese a tener un ITP bajo.
Obra nueva: IVA del 10% y AJD del 0,5%
En una vivienda nueva comprada a promotor pagas 10% de IVA y un AJD del 0,5%, frente al 1,5% de buena parte de España.
| Precio | Gastos en obra nueva | Gastos en usada al 4% |
|---|---|---|
| 200.000 € | 23.400 € | 10.400 € |
| 300.000 € | 34.500 € | 15.000 € |
Es decir, la misma vivienda cuesta bastante más en impuestos si es nueva: en 200.000 € son 13.000 € de diferencia, porque el IVA no baja del 10%. El AJD de la escritura de la hipoteca lo paga el banco, no tú.
Comparado con otras comunidades
Sobre un piso de 200.000 €, el 4% vasco son 8.000 € de ITP. En la Comunidad de Madrid serían 12.000 € al 6%, y en Cataluña, 20.000 € al 10%. Es un ahorro real, aunque en parte lo compensa el mayor precio de la vivienda.
¿Y si no tienes ahorros para la entrada?
La parte buena es que los gastos son bajos: en un piso usado de 200.000 €, entre 7.400 € y 10.400 €. La difícil es la entrada. Aquí puedes ver qué piden los bancos para una hipoteca al 100% en Bizkaia, y comparar las mejores hipotecas en Gipuzkoa o en Álava.
Tipos consultados en las haciendas forales de Gipuzkoa, Bizkaia y Álava el 5 de noviembre de 2026. Los importes de notaría, registro, gestoría y tasación son estimaciones. Para un caso concreto, confirma tu situación con un profesional.
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