Guía de Hipotecas
Todo lo que necesitas saber sobre hipotecas en España. Desde los tipos y requisitos hasta cómo negociar las mejores condiciones con el banco.
¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es un préstamo a largo plazo que te concede una entidad financiera para comprar una vivienda. La vivienda actúa como garantía del préstamo: si no pagas las cuotas, el banco puede ejecutar la hipoteca y quedarse con la propiedad.
En España, las hipotecas suelen tener plazos de entre 20 y 30 años, aunque existen desde 10 hasta 40 años. La cuota mensual depende de tres factores principales: el importe del préstamo, el tipo de interés aplicable y el plazo de amortización.
El sistema más común es el de amortización francesa: pagas una cuota fija cada mes que se compone de una parte de capital (lo que debes) y otra de intereses (la ganancia del banco). Al principio, la mayor parte de la cuota son intereses; al final, casi todo es capital.
Tipos de hipoteca: fija, variable y mixta
Hipoteca Fija
En una hipoteca fija, el tipo de interés no cambia durante toda la vida del préstamo. Pagarás la misma cuota desde el primer mes hasta el último, independientemente de lo que haga el Euríbor.
Ventajas: estabilidad total, sabes exactamente cuánto pagarás siempre, ideal si crees que los tipos van a subir.
Desventajas: suelen tener tipos iniciales más altos que las variables. Si los tipos bajan mucho, te quedarás pagando más que el mercado.
En abril de 2026, las mejores hipotecas fijas rondan el 2,30% - 2,80% TIN.
Hipoteca Variable
En una hipoteca variable, el tipo de interés se revisa periódicamente (cada 6 o 12 meses) según el Euríbor más un diferencial fijo que establece el banco.
Por ejemplo, si tu diferencial es del 0,80% y el Euríbor está al 2,14%, tu tipo de interés será del 2,94% durante ese periodo. Si el Euríbor sube, tu cuota sube. Si baja, tu cuota baja.
Ventajas: suelen empezar con cuotas más bajas, te beneficias si el Euríbor sigue bajando.
Desventajas: incertidumbre. Si el Euríbor sube bruscamente, tu cuota puede dispararse.
En 2026, con el Euríbor en tendencia bajista (~2,14%), muchos compradores están optando por variables.
Hipoteca Mixta
Una hipoteca mixta combina lo mejor de ambos mundos: los primeros años (normalmente entre 3 y 10) tienes un tipo fijo, y después pasa a variable ligada al Euríbor.
Por ejemplo, una mixta podría ofrecerte un 2,30% fijo los primeros 5 años, y después Euríbor + 0,60%.
Ventajas: estabilidad inicial + posibilidad de beneficiarte de bajadas futuras del Euríbor.
Desventajas: después del periodo fijo, vuelves a la incertidumbre de la variable.
¿Qué es el Euríbor y cómo afecta a tu hipoteca?
El Euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo de interés al que los bancos se prestan dinero entre sí en la zona euro. Es el índice de referencia para la mayoría de hipotecas variables en España.
Cuando el Euríbor sube, las cuotas de las hipotecas variables suben en la siguiente revisión. Cuando baja, las cuotas bajan.
El Euríbor a 12 meses es el más utilizado. En abril de 2026 se sitúa en el 2,14%, con una clara tendencia bajista tras haber alcanzado picos superiores al 4% en 2023.
Consejo: consulta la evolución del Euríbor regularmente en nuestra página del Euríbor.
Requisitos para pedir una hipoteca en 2026
Los bancos evalúan tu perfil antes de concederte una hipoteca. Estos son los requisitos más comunes:
1. Ingresos estables y demostrables: nómina, pensión o declaración de autónomo. 2. Endeudamiento máximo del 30-35%: la cuota de la hipoteca no debe superar ese porcentaje de tus ingresos netos. 3. Antigüedad laboral: mínimo 6-12 meses con contrato indefinido. Autónomos: al menos 2 ejercicios completos. 4. Ahorro mínimo para la entrada: los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación. El 20% restante más los gastos (10-12%) debes aportarlo tú. 5. Historial crediticio limpio: no estar en ASNEF ni tener incidencias de pago recientes. 6. Edad: terminar de pagar antes de los 75 años.
Si no cumples alguno de estos requisitos, no te desanimes. Existen opciones como avalistas, garantías adicionales, viviendas de banco o brokers especializados.
Documentación necesaria
Para solicitar una hipoteca, prepara la siguiente documentación:
• DNI o NIE de todos los titulares • Últimas 3-6 nóminas (asalariados) o declaraciones de IVA/IRPF (autónomos) • Contrato de trabajo o certificado de vida laboral • Última declaración de la renta • Extractos bancarios de los últimos 3-6 meses • Nota simple del Registro de la Propiedad de la vivienda (si ya la tienes elegida) • Certificado de Hacienda de estar al corriente de pago • Certificado de no tener deudas con la Seguridad Social
El banco utilizará esta documentación para calcular tu capacidad de endeudamiento y decidir si aprueba la operación.
Cómo conseguir la mejor hipoteca
1. No te cases con tu banco de toda la vida. Compara al menos 3-4 entidades. 2. Mira el TAE, no solo el TIN. El TAE incluye comisiones y gastos, y es la cifra real para comparar. 3. Negocia las vinculaciones. Los bancos te bajarán el tipo si contratas nómina, seguros, alarmas... Calcula si lo que ahorras en intereses compensa el coste de esos productos. 4. Usa un simulador hipotecario para saber exactamente cuánto pagarás. 5. Si no tienes tiempo o conocimiento, considera un broker hipotecario. Ellos negocian por ti con varios bancos y suelen conseguir mejores condiciones. 6. Pide varias ofertas vinculantes (FEIN) y compáralas con calma. Tienes 10 días para decidir.
Gastos asociados a la hipoteca
Además de la cuota mensual, una hipoteca conlleva estos gastos:
• Tasación de la vivienda: 250-500 € (obligatoria, la pagas tú) • Comisión de apertura: 0-2% del importe (negociable, algunos bancos no la cobran) • Comisión por amortización anticipada: 0-0,25% en variables, 0-0,5% en fijas los primeros años
Desde la Ley Hipotecaria de 2019, el banco paga: • Notaría de la hipoteca • Registro de la Propiedad • Gestoría • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Usa nuestra calculadora de gastos para hacer números exactos.
Vinculaciones bancarias: ¿merecen la pena?
Casi todos los bancos ofrecen un tipo de interés "bonificado" a cambio de contratar productos vinculados:
• Domiciliar nómina o ingresos recurrentes • Seguro de hogar • Seguro de vida • Seguro de protección de pagos • Plan de pensiones • Tarjeta de crédito con uso mínimo
La diferencia entre el tipo bonificado y sin bonificar puede ser de 0,50-1,00 puntos porcentuales.
¿Merece la pena? Calcula el coste anual de todos los productos vinculados y compáralo con lo que ahorras en intereses. A veces sí, a veces no.
¿Listo para encontrar tu hipoteca?
Compara las mejores hipotecas de 2026 con datos reales de más de 15 bancos. Estudio gratuito y sin compromiso.