Calculadora de plusvalía municipal
El impuesto que paga quien vende. La ley te deja elegir entre dos métodos de cálculo: aquí ves los dos y cuál te conviene, con los coeficientes vigentes en 2026.
Qué es la plusvalía municipal
Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Grava lo que se ha revalorizado el suelo (no la construcción) desde que compraste hasta que vendes, con un máximo de 20 años. Lo cobra el ayuntamiento donde está la vivienda y, en una compraventa, lo paga quien vende; en una herencia o donación, quien recibe.
Los dos métodos: quédate con el más barato
Desde 2021 puedes elegir, y la diferencia es grande. Con una vivienda comprada por 180.000 €, vendida por 240.000 € diez años después, con un valor catastral de 90.000 € del que el 40 % es suelo y un tipo del 30 %:
Método objetivo
1296 €
Valor del suelo (36.000 €) × coeficiente de 10 años (0,12) = 4320 € de base, al 30 %.
Método real
7200 €
Ganancia de 60.000 € × 40 % que representa el suelo = 24.000 € de base, al 30 %.
En este caso conviene el método objetivo: 1296 € en lugar de 7200 €, es decir, 5904 € menos. El ayuntamiento no elige por ti: tienes que pedir el método real y acreditarlo con las escrituras.
Coeficientes vigentes
Son los del Real Decreto-ley 8/2023, aplicables a transmisiones desde el 28 de enero de 2026. Los aprobados a finales de 2025 estuvieron en vigor solo entre el 1 y el 27 de enero de 2026: el Congreso derogó la norma y se volvió a la tabla anterior. Cada ayuntamiento puede aplicar coeficientes más bajos, nunca más altos.
| Años de tenencia | Coeficiente |
|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 |
| 1 año | 0,15 |
| 2 años | 0,14 |
| 3 años | 0,14 |
| 4 años | 0,16 |
| 5 años | 0,18 |
| 6 años | 0,19 |
| 7 años | 0,20 |
| 8 años | 0,19 |
| 9 años | 0,15 |
| 10 años | 0,12 |
| 11 años | 0,10 |
| 12 años | 0,09 |
| 13 años | 0,09 |
| 14 años | 0,09 |
| 15 años | 0,09 |
| 16 años | 0,10 |
| 17 años | 0,13 |
| 18 años | 0,17 |
| 19 años | 0,23 |
| 20 años o más | 0,40 |
Fuente: Agencia Tributaria del Ayuntamiento de Madrid, verificado el 17 de septiembre de 2026. El tipo de gravamen lo fija cada ayuntamiento y no puede pasar del 30 %.
Cuándo no se paga
- Si vendes con pérdidas: sin incremento de valor no hay impuesto. Hay que declararlo igualmente y demostrarlo con las escrituras de compra y venta.
- Si la vivienda no es urbana: el impuesto solo grava suelo urbano.
- Bonificaciones municipales: muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95 % en herencias de la vivienda habitual entre padres, hijos y cónyuges. Se pide, no se aplica sola.
Plazos
En una venta tienes 30 días hábiles desde la firma para presentarla. En una herencia, 6 mesesdesde el fallecimiento, prorrogables a un año si lo solicitas. Se presenta en el ayuntamiento, y muchos ya permiten hacerlo por su sede electrónica.
¿Vendes para comprar otra vivienda?
La plusvalía es solo uno de los gastos. Calcula lo que te costará la siguiente compra (ITP o IVA, notaría, registro y gestoría) y cuánto necesitas tener ahorrado.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En una venta la paga quien vende. En una herencia o donación, quien recibe el inmueble. El impuesto lo cobra el ayuntamiento donde está la vivienda.
¿Cuándo no se paga la plusvalía municipal?
Cuando no hay incremento de valor del terreno, es decir, cuando vendes por menos de lo que pagaste. Desde 2021 la ley reconoce ese supuesto, pero hay que declararlo y acreditarlo con las escrituras de compra y de venta.
¿Cuáles son los dos métodos de cálculo?
El objetivo multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente según los años de tenencia. El real toma la ganancia entre compra y venta y le aplica la proporción que el suelo representa en el valor catastral. Puedes elegir el que te salga más barato: en el ejemplo de la página, 1296 € frente a 7200 €.
¿Cuánto tiempo tengo para pagarla?
En una venta, 30 días hábiles desde la firma. En una herencia, 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables a un año si lo pides.
¿Qué coeficientes se aplican en 2026?
Los del Real Decreto-ley 8/2023, que volvieron a estar vigentes para transmisiones desde el 28 de enero de 2026: los aprobados a finales de 2025 solo se aplicaron entre el 1 y el 27 de enero de 2026, porque el Congreso derogó la norma que los fijaba.