Subrogación Hipotecaria
Cómo cambiar tu hipoteca de banco paso a paso. Con el Euríbor en 2.143%, si firmaste con tipos más altos, podrías ahorrar cientos de euros al mes.
¿Qué es la subrogación hipotecaria?
La subrogación hipotecaria es el proceso de cambiar tu hipoteca de un banco a otro manteniendo el mismo préstamo. El nuevo banco paga lo que debes al anterior y tú empiezas a pagar al nuevo, normalmente con mejores condiciones (tipo de interés más bajo, menos comisiones, etc.).
Es diferente a cancelar tu hipoteca y pedir una nueva (lo que implicaría pagar todos los impuestos de nuevo). La subrogación es más barata porque solo cambia el acreedor, no el préstamo.
Desde la Ley 5/2019, las comisiones por subrogación están limitadas y gran parte de los gastos los asume el nuevo banco, haciendo este proceso mucho más atractivo para el consumidor.
Subrogación vs Novación: diferencias
Subrogación (cambiar de banco)
- Cambias de entidad financiera
- El nuevo banco paga al anterior
- Nuevas condiciones: tipo, plazo, vinculaciones
- Coste: tasación (~300 €) + posible comisión (0-0,25%)
- Notaría, registro y gestoría los paga el nuevo banco
Novación (mismo banco)
- Te quedas en tu mismo banco
- Renegocias las condiciones actuales
- Puedes cambiar tipo (variable → fija), plazo, etc.
- Coste: más barato que la subrogación
- El banco tiene menos incentivo a mejorar
- Ideal si tu banco iguala ofertas externas
Paso a paso para cambiar de hipoteca
1. Analiza si te conviene cambiar
Compara tu tipo de interés actual con los del mercado. Si puedes bajar al menos 0,5 puntos tu TIN, la subrogación suele merecer la pena. Usa el simulador para calcular cuánto ahorrarías.
Más información2. Solicita ofertas vinculantes (FEIN)
Pide a varios bancos la Ficha Europea de Información Normalizada. Es un documento estándar que te permite comparar las condiciones reales de cada oferta. Tienes 10 días para decidir.
3. Negocia con tu banco actual (novación)
Antes de cambiarte, comunica a tu banco actual que tienes ofertas mejores. Muchos bancos prefieren bajarte el tipo a perder al cliente. Si igualan o mejoran la oferta, puedes hacer una novación (más barata que la subrogación).
4. Firma la subrogación ante notario
Si tu banco no mejora las condiciones, el nuevo banco se subroga a tu hipoteca. Pagará lo que debes al banco anterior y tú empezarás a pagar al nuevo. Tras la firma, empiezas a disfrutar de las nuevas condiciones.
¿Cuánto puedes ahorrar?
El ahorro depende de la diferencia entre tu tipo actual y el nuevo. Pongamos un ejemplo real:
Ejemplo: hipoteca de 150.000 € a 25 años
Situación actual
TIN: 3,50% (Euríbor + 1,50%)
Cuota: ~750 €/mes
Nueva hipoteca
TIN: 2,80% (Euríbor + 0,80%)
Cuota: ~695 €/mes
Ahorro: ~55 €/mes → 16.500 € en 25 años
Cuanto mayor sea la diferencia de tipos y mayor el capital pendiente, más ahorrarás con la subrogación.
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